07GC_aula06_natureza_juridica

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Natureza jurídica do contrato de locação 
 
O proprietário, após ter alugado coisa sua, tem o direito de alienar tal 
coisa, mesmo durante o curso de tal locação. O direito que concede ao 
locatário não anula o poder de disposição compreendido no de propriedade. 
Mas, se alienada a coisa, o terceiro adquirente contrai obrigações. Por 
sua vez, o locatário não pode ser frustrado em sua expectativa de usar a 
coisa em questão durante o prazo da locação. Ele precisa ser protegido 
contra uma possível ação do terceiro adquirente. 
Há opiniões distintas para dizer se tal contrato gera direito real ou 
pessoal. 
Para Orlando Gomes, trata-se de caso em que há um direito de 
natureza pessoal. A regra disciplina uma hipótese de sucessão ex lege do 
novo proprietário da coisa na posição do locador, da qual não pode libertar-
se porque o dever pessoal do alienante de manter o contrato se transmite 
ao adquirente. 
Há, na realidade, uma cessão de contrato ex lege, que dispensa a 
intervenção do locatário. O adquirente passa a ter os direitos e obrigações 
derivadas do contrato, mas o locatário não perde a natureza pessoal por lhe 
ser oponível. 
O Código Civil, no artigo 576, dispõe sobre a cláusula de vigência da 
locação, e prescreve que tal contrato sobrevive à venda, se a obrigação 
constar em cláusula expressa e for registrada no ofício de imóveis, ou, no 
caso de móveis, no Registro de Títulos e Documentos do domicílio do 
locador. 
A cláusula de vigência mencionada anteriormente aplica-se 
exclusivamente aos contratos por tempo determinado. É importante 
ressaltar, no entanto, que nas locações para fins comerciais, a inexistência 
dessa cláusula devidamente averbada autoriza o adquirente a tomar o 
prédio.mas, grande parte dos juristas entende que o adquirente do prédio 
deve respeitar o contrato de locação até a expiração do prazo, mas não está 
obrigado a renová-lo. Se tal alienante vier a despejar o locatário antes do 
prazo do contrato, pode o locatário pleitear indenização contra tal alienante. 
 
 
 
 
A obrigação do locador-alienante é promessa de fato de terceiro ou 
assunção de garantia, e nasce quando o locador se compromete a inserir no 
contrato eventual de venda do prédio uma cláusula que exija do adquirente 
o respeito ao contrato de locação até o seu término.tal obrigação de 
proporcionar ao locatário o gozo da coisa transmite-se ao terceiro 
adquirente automaticamente. 
A averbação de cláusula de vigência pode ser feita a qualquer 
momento, mas sua eficácia se dá somente a partir do dia de sua efetivação.