Aquisição da Propriedade

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Aquisição da Propriedade. 
 
O Código Civil contempla duas diferentes possibilidades de aquisição da propriedade: 
 
a)Modo originário – a aquisição será originária quando não houver translatividade 
(transferência jurídica), que significa quando não houver relação jurídica de 
transferência entre o anterior e o novo proprietário. E são elas: 
 
1)Acessões - São acréscimos na coisa submetidos a teoria da gravitação jurídica, que diz 
que o acessório segue o principal, e o acessório, de ordinário pertence ao titular do 
principal. 
 
2)Usucapião (pode não ser pacífica esse tendendimento) - É modo originário de 
aquisição de propriedade móvel e imóvel, é aquisição de propriedade pela posse 
prolongada no tempo. 
 
b))Modo derivado – a aquisição será derivada quando houver translatividade 
(transferência jurídica), que significa quando houver relação jurídica de transferência 
entre o anterior e o novo proprietário, existe um negócio jurídico base, existe uma 
relação jurídica sustentando a transferência. 
 
1)Registro do título em cartório - É a aquisição da propriedade por modo derivado, é o 
registro no cartório de imóveis, não custa lembrar que esse registro é necessário tanto 
na hipótese de aquisição por titulo interveio quanto na aquisição por titulo causa 
mortis. 
 
Usucapião (captio significa “tomar” e usu quer dizer “ pelo uso” TOMAR PELO 
USO” 
 
Noções Gerais- Usucapião é modo originário de aquisição de propriedade móvel e 
imóvel, é aquisição de propriedade pela posse prolongada no tempo. Significa lembrar 
que se é um modo originário de aquisição da propriedade, a sentença que decreta a 
usucapião é declaratória do domínio e constitutiva do título. 
 
PONTES DE MIRANDA, no “Tratado das Ações”, afirmou que não existem 
sentenças puras, toda a sentença traz consigo diferentes cargas eficácias, sempre uma 
sentença terá diferentes forças de eficácia. “A sentença de usucapião terá como carga 
eficácia maior a declaração de domínio, apesar de também ser constitutiva de título”. 
 
Define-se em um breve histórico as quatro fases históricas do direito á usucapião. 
Lei das XII tábuas - A posse prolongada durante certo tempo (2 anos para imóveis e 1 
ano para móveis por exemplo) dava o direito à usucapião. (constituía uma antiga 
legislação que está na origem do direito romano). 
 
Direito Quiritário - Surgiu a necessidade de um justo título que se apóia a posse, 
porém como fazia parte do sistema de direito Quiritário só aplicavam-se inicialmente as 
posses de terras dentro do império romano. E era exercido dentro de uma ação 
perante o pretor, nessa época a prescrição ainda não era meio aquisitivo. (quiritário 
era o carácter lendário, consuetudinário e exclusivo dos cidadãos romanos; os 
peregrinos fora!!). 
Justiniano - Fundiram-se as regras da usucapião em si enquanto direito, com as da ação 
em que esta era exercida. (Em seu governo, foi redigido o Código Justiniano “ um 
sistema de leis básico que afirmava o poder ilimitado do imperador e, ao mesmo tempo, 
garantia a submissão dos escravos e colonos a seus senhores). 
 
Imperador Teodósio Criou uma nova instituição de caráter extintivo das ações muito 
semelhante a nossa atual prescrição. De modo que nesta fase coexistiam duas formas 
de prescrição a extintiva das ações e a que dava o direito à usucapião. 
 
Estas idéias de prescrição geraram, na idade média, inúmeras divergências doutrinárias, 
estas, por sua vez, se reuniram em duas grandes correntes denominadas: corrente 
monista, onde se entendia que a usucapião era a mesma prescrição extintiva do direito 
de ação devido ao fato de haver a extinção para o legítimo proprietário do direito de 
reivindicar o imóvel, e corrente dualista, que acredita que são duas formas distintas 
de prescrição, enquanto uma origina direito a outra extingue direitos. 
 
Quanto ao conceito de usucapião MARIA HELENA DINIZ o define como "um modo 
de aquisição da propriedade e de outros direitos reais pela posse prolongada da coisa 
com a observância dos requisitos legais. E a aquisição do domínio pela posse 
prolongada." 
 
Usucapião e prescrição 
 
Usucapião não é outra coisa senão a prescrição aquisitiva e isso se explicam com muita 
tranqüilidade, pois o fenômeno da prescrição possui duas faces: 
1ª Face – Face aquisitiva (chamamos de usucapião); 2ª Face – Face extintiva 
(chamamos puramente de prescrição) 
Ambos são o verso e o reverso da mesma moeda, portanto ser imprescritível é sinônimo 
de ser inusucapível, a conclusão é que se aplicam a usucapião todas as regras da 
prescrição. Sendo assim, aplicando-se a usucapião todas as regras da prescrição Ex.: 
Nas hipóteses de suspensão e de interrupção de prazo de prescrição também não 
ocorrerá prazo de usucapião. 
 
Requisitos 
 
a) Requisitos Pessoais: são aqueles referentes ao possuidor que pretende adquirir o bem 
e ao proprietário que irá sofrer desfalque em seu patrimônio. Há necessidade de 
averiguar a capacidade e a qualidade do adquirente. Todavia, são considerados capazes 
as pessoas jurídicas de direito público interno e as pessoas de direito privado; as pessoas 
naturais abrangendo brasileiros, estrangeiros maiores de 18 anos, naturalizados, 
emancipados, e os absolutamente e relativamente incapazes, através de seus 
representantes legais. Atenção!!!! Não pode ser alegado o usucapião entre cônjuges na 
constância do casamento; entre ascendentes e descendentes durante o poder familiar; 
entre tutores e tutelados e curatelados e seus tutores durante a tutela e a curatela, 
contra os absolutamente incapazes; contra os ausentes do pais em serviço público da 
União, Estado e Municípios; Os que se acharem servindo as forças armadas em 
tempo de guerra. 
 
b) Requisitos Reais: são aqueles referentes aos bens e direitos suscetíveis de serem 
usucapiados, uma vez que nem todos os direitos e todas as coisas são passíveis de 
usucapião. A coisa passível de ser adquirida por usucapião deve estar no comércio(res 
in commercio) e ser hábil (res habilis). Como também, só pode ser adquirido mediante 
usucapião os direitos reais que recaem sobre coisas prescritíveis (propriedade, 
servidão,etc). 
c) Requisitos Formais: são aqueles que compreendem os elementos necessários e 
comuns do instituto. 
Entretanto, classifica-se como pressupostos comuns: a posse revestida de “animus 
domini” (intenção de dono); a posse prolongada (lapso temporal que está exercendo a 
posse); a posse contínua (posse sem intervalo que deve ser exercida pelo possuidor), e a 
posse justa. 
 
c.1 Formais obrigatórios 
 
c.1.2-Posse qualificada - Qualificada, pois a posse que gera usucapião é uma posse 
mansa, pacífica e contínua, dizer que a posse é mansa e pacífica é dizer que ela não 
sofre contestação de terceiros. 
 
Atenção!! - E caso uma ação possessória seja ajuizada, essa posse deixará de ser 
qualificada? Não! Somente se ela for julgada procedente. Um exemplo é a posse 
indireta, exercida por um proprietário que por força contratual (comodato) entregou a 
coisa a um terceiro, portanto ele não pode tornar-se proprietário. 
 
A posse deve ser continua, mas o direito brasileiro admite a soma de posses, que é a 
possibilidade de o usucapiente (Propõe a ação) acrescer a sua a posse dos seus 
antecessores (união de posses), desde que sejam contínuas e pacíficas, esta soma de 
posses pode ser por: 
 
Atenção: 
 
a)Alguns bens são inidôneos para usucapião, pela sua natureza ou por força de lei (Ex.: 
Bens Públicos). 
 
b)O bem condominial pode ser usucapido por condômino? Sim! Em rega o condômino 
não pode usucapir o que já é seu, mas o STJ já decidiu que o condômino pode usucapir 
o
bem condominial quando ele estabelecer posse com exclusividade. O bem de família 
pode ser usucapido? Sim! Pois a qualificação como bem de família torna a coisa 
impenhorável e inalienável, mas não torna a coisa imprescritível. 
 
 
c.1.3-Animus domini - É a intenção de ser dono. É o elemento subjetivo da usucapião. 
É o que impossibilita, por exemplo, o fâmulo da posse de usucapir o bem, pois este 
exerce a posse em nome de terceiro, como o detentor por exemplo (o chacreiro ou 
chacareiro), bem como, todo aquele que sabe que não pode ser dono do bem que possui, 
por exemplo, o locatário, o comodatário, etc.. 
 
c.1-4- Lapso Temporal - Prazos de usucapião. No direito brasileiro vamos encontrar 
diferentes prazos de usucapião: 
 
a)15 (quinze) anos para a usucapião extraordinária (art. 1.238 do CC) 
b) 10 (dez) anos para a usucapião ordinária (art. 1.242 do CC) 
c) 05 (cinco) anos para a usucapião especial rural, urbano individual, urbano coletivo 
d) 05 (cinco) ou 03 (três) anos para usucapião de bem móvel, a depender se estiver de 
boa-fé (03) ou de má-fé (05). 
Obs.: Os parágrafos únicos do art. 1238 e do art. 1242 determinam a redução do prazo 
da usucapião extraordinário ou ordinário, em cinco anos, quando o usucapiendi 
estiver morando ou tiver tornado a terra produtiva, quando estiver cumprindo a 
função social da posse. O juiz pode determinar esta redução de ofício, 
independentemente de pedido da parte. E por fim, o parágrafo único do art. 1242 exige 
também que o justo título tenha sido constituído por escritura pública. 
 
c.2- Formais Facultativos 
 
c.2.1 - Justo título - É um instrumento que seria idôneo para a transferência da 
propriedade. Para que o juiz reduza o prazo da usucapião ordinário exige-se que o justo 
título tenha sido constituído por instrumento público. 
 
c.2-2 - Boa-fé - Essa é a boa-fé subjetiva, consiste em ignorar o vício, esta boa-fé é 
presumida no justo título. Como a boa-fé é mero requisito facultativo. 
 
Espécies de Usucapião 
 
 a)Usucapião Extraordinária (art. 1.238 do CC) 
 
Art. 1.238 do CC. Aquele que, por quinze anos (1- lapso de tempo), sem interrupção, 
nem oposição, possuir (posse) como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade (animus 
domini), independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o 
declare por sentença (decisão judicial), a qual servirá de título para o registro no 
Cartório de Registro de Imóveis. 
Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o 
possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado 
obras ou serviços de caráter produtivo. É a usucapião comum que exige a presença 
tão somente dos requisitos obrigatórios. O prazo será de 15 (quinze) anos podendo o 
juiz reduzir para dez, quando usucapiendi estiver cumprindo a função social. (Função 
social da posse!!!!!) 
 
b)Usucapião Ordinária (art. 1.242 do CC) 
 
Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e 
incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos. 
Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver 
sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório 
justo título, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem 
estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e 
econômico. 
 
É a usucapião comum que exige a presença além dos requisitos obrigatórios, também 
dos facultativos. 
 
O prazo será de 10 (dez) anos podendo o juiz reduzir para cinco, quando usucapiendi 
estiver cumprindo a função social e justo título com escritura pública. Esta espécie 
admite uma variação no art. 214, § 5º da Lei 6.015/73, chamado pela doutrina de 
“usucapião tabular”, que é a possibilidade de reconhecimento da usucapião em uma 
ação em que se discute a validade de um registro público. 
 
Art. 214 § 5o da Lei 6.015/73. A nulidade não será decretada se atingir terceiro de boa-
fé que já tiver preenchido as condições de usucapião do imóvel. 
 
Usucapião Tabular - É a possibilidade de reconhecimento de usucapião como matéria de 
defesa em uma ação na qual se discute a validade de um registro público. Em nome da 
celeridade e da economia, para evitar que o réu de uma ação de nulidade de registro 
público promova uma nova ação para comprovar os requisitos da usucapião. 
 
 
Usucapião especial urbano individual (art. 183 da CF/88 – 1.240 Código Civil – Lei 
10.257/2001 Art. 9) 
 
Usucapião na Constituição Federal 
 
a) Prazo de 05 anos; b) Imóvel não superior a 250 m² ; c) Independe de boa-fé; (MHD 
presunção) 
d) Usucapiente não pode ser titular de outro imóvel, rural ou urbano; e) Só é admissível 
uma única vez 
f) Admite a soma de posses; g) Finalidade de moradia por si ou por sua família; 
 
JOSÉ AFONSO DA SILVA afirma: "Finalmente, o art. 183 instituí o usucapião pró-
moradia, em favor de quem possuir como sua área urbana de até duzentos e cinqüenta 
metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para 
a sua moradia ou de sua família, desde que não seja proprietário de outro imóvel 
urbano ou rural. O § 1º dispõe que: 'o título de domínio e a concessão de uso serão 
conferidos ao homem ou mulher, ou ambos independente do estado civil'. Na verdade é 
o título de domínio e a concessão de uso, mas um ou outra, por que são institutos 
excludentes. Alias e bem da verdade a concessão do uso não tem cabimento no caso, 
pois a usucapião é modo de aquisição da propriedade e não meio de se obter a 
concessão do uso. Consigna-se outrossim, que esse usucapião não será reconhecido ao 
mesmo possuidor mais de uma vez, no que o constituinte adotou bem, pois quer-se que 
o imóvel não seja mais objeto de moradia. Veda-se por outro lado para tal fim, o 
usucapião de imóveis urbanos." 
 
Art. 183 da CF/88. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e 
cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, 
utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que 
não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. 
 
Segundo MARIA HELENA DINIZ o fundamento essencial para esta forma de 
usucapião esta no fato de que "o solo urbano não deve ficar sem o aproveitamento 
adequado", sem duvida o que a autora se refere é a chamada função social da 
propriedade, que deve estar expressa em seu plano diretor. 
 
Usucapião no Código Civil - Art. 1.240 - Aquele que possuir como sua, área urbana de 
até 250 (duzentos e cinqüenta) metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e 
sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o 
domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. 
§ 1o O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, 
ou a ambos, independentemente do estado civil. 
§ 2o O direito previsto no parágrafo antecedente não será reconhecido ao mesmo 
possuidor mais de uma vez. 
 
Usucapião no Estatuto das Cidades - Art. 9- Aquele que possuir como sua área ou 
edificação urbana de até 250 (duzentos e cinqüenta) metros quadrados, por cinco 
anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua 
família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel 
urbano ou rural. 
§ 1o O título de domínio será conferido ao homem ou à mulher, ou a ambos, 
independentemente do estado civil. 
§ 2o O direito de que trata este artigo não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de 
uma vez. 
§ 3o Para os efeitos deste artigo, o herdeiro legítimo
continua, de pleno direito, a posse 
de seu antecessor, desde que já resida no imóvel por ocasião da abertura da sucessão. 
 
Usucapião especial urbano coletivo (arts. 10 e 12 do Estatuto das Cidades Lei 
10.1257/2001) 
a) Prazo de 05 anos 
b) Finalidade de moradia 
c) Posse coletiva por população de baixa renda 
d) Imóvel superior a 250 m² 
 
e) Legitimidade de cada um dos possuidores, em conjunto ou separadamente, e da 
associação de moradores, na qualidade de substituto processual. 
 
“Art. 10 do Estatuto das Cidades. As áreas urbanas com mais de duzentos e cinqüenta 
metros quadrados, ocupadas por população de baixa renda para sua moradia, por 
cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, onde não for possível identificar os 
terrenos ocupados por cada possuidor, são susceptíveis de serem usucapidas 
coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel 
urbano ou rural. 
 
Usucapião especial rural (art. 191 da CF/88 – 1.239 Código Civil – Usucapião Pro 
labore) 
a) Prazo de 05 anos 
b) Finalidade de moradia por si ou por sua família ou tornando a terra produtiva. 
c) Usucapiente não pode ser titular de outro imóvel, rural ou urbano 
d) Não admite soma de posses ( MHD “seria possível no caso em que o usucapiente 
tenha feito parte do conjunto de pessoas que realizou atividades produtivas”) 
e) Imóvel não superior a 50 hectares 
Art. 191 da CF/88. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, 
possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra, em zona 
rural, não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua 
família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade. 
 
Para JOSÉ AFONSO DA SILVA: “Usucapião pró-labore. É o que prevê o artigo 191, 
em favor de quem, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como seu, 
por cinco anos ininterruptos, sem oposição de área de terra em zona rural não superior 
a 50 hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família tendo nela a 
sua moradia. Chama-se pró-labore esse usucapião especial, porque o título que o 
justifica decorre do fato de a terra ter sido tornada produtiva pelo trabalho do 
beneficiário e de sua família. Anota-se, contudo que não se verifica usucapião de 
imóveis públicos." 
 
Obs.: Todas estas categorias de usucapião podem ser alegadas como matéria defesa na 
forma da Súmula nº 237 do STF - A usucapião pode ser argüida em defesa. 
 
Usucapião Familiar ( Lei 12.424/2011) 
Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem 
oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos 
e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-
companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, 
adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel 
urbano ou rural. 
§ 1
o
 O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais 
de uma vez. 
Assim sendo, se ex-conjuge ou ex-companheiro vier a abandonar imóvel seu ou do 
casal, onde residia com a família, perderá, depois de 02 anos, o direito à propriedade 
daquele e, prol do que permaneceu, fazendo do imóvel sua moradia desde que: 
a) Não tenha interposto medida judicial, resguardando seu direito sobre o bem; 
b) O imóvel seja urbano de até 250 metros quadrados; 
c) O possuidor direto não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. 
Acessões 
 
Acessões - São acréscimos na coisa submetidos a teoria da gravitação jurídica, que diz 
que o acessório segue o principal, e o acessório, de ordinário pertence ao titular do 
principal. 
 
1-Acessões Humanas (Artificiais Código Civil arts. 1.253 a 1.259). Ex.: Construções 
ou Plantações. Seguem ordinariamente a propriedade do solo, então se um terceiro 
realizou construção ou plantação em terreno alheio, em regra, perde direito a estes em 
favor do proprietário, Se procedeu de boa-fé merecerá indenização, para impedir 
enriquecimento sem causa. E se ela gerar prejuízo ao proprietário do solo, quem 
realizou será obrigado a desfazer e responder por perdas e danos. 
 
Exceção: “inversão episódica da teoria da gravitação” (art. 1.255, § único do CC) 
Inverte-se episodicamente a teoria da gravitação, e, portanto o titular do principal não 
vai adquirir o principal, mas sim o contrário, o dono do acessório adquire a propriedade 
do principal, e isso ocorre se concorrerem dois requisitos: 
a-Se a construção ou plantação exceder manifestamente o valor do terreno. 
b- Boa-fé do construtor ou plantador. 
 
Por exemplo: Se alguém de boa-fé edificar, em terreno alheio de pequena área, um 
edifício com dez andares, fez um alto investimento, cujo valor é bem maior do que o do 
terreno que não lhe pertence. Por isso mais justo será que passe a ser o proprietário do 
solo, mediante um pagamento de um quantum indenizatório. 
 
2- Acessões Naturais. (Código Civil arts. 1248 a 1.252) Ex.: Avulsão, Aluvião, Ilhas, 
Abandono de Álveo. 
 
Avulsão - É o desprendimento abrupto e repentino de terras de uma propriedade 
ribeirinha, consiste em um pedaço de terra que fica avulso por ter se desprendido de 
uma propriedade de terra e liga-se a outra (esta adquirirá a propriedade de forma 
originária). 
O CC prevê o prazo decadência de 01 (um) ano, a contar no fato, para que o proprietário 
prejudicado reclame, e aquele que adquiriu escolhe se ele indeniza, ou devolve a terra, 
se for possível. 
 
Aluvião - É o desprendimento lento e paulatino de terras de uma propriedade 
ribeirinha para outra. Aqui não há direito de reclamação, o proprietário prejudicado não 
tem direito de reclamar, pois ele pode evitar o fenômeno. 
 
Ilhas - São formadas por acúmulo de terras em um rio, as ilhas formadas em um rio 
pertencem aos proprietários ribeirinhos na proporção de suas testadas (margens). 
ATENÇÃO! As ilhas formadas mesmo nos rios navegáveis pertencem aos seus 
proprietários ribeirinhos, pois o que a união tem é o rio e não as ilhas. 
 
Álveo Abandonado - DECRETO Nº 24.643, DE 10 DE JULHO DE 1934 (Art. 9º 
do Código de Águas). Álveo é a superfície que as águas cobrem sem transbordar para o 
solo natural e ordinariamente enxuto. Quando um rio muda de curso, a superfície que 
era coberta pela água e agora não é mais passa a pertencer ao proprietário ribeirinho 
respectivo, mesmo que o rio fosse navegável, pois o que a união tem é a água do rio e 
não o solo que sustenta o rio.